주택연금 신청 가입 조건 예상수령액 알아보기!!

주택연금이란?

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주택을 담보로 노후에 연금을 받을 수 있는 제도로서 소유자나 배우자가 55세 이상인 경우 소유자의 집에 근저당권 설정, 소유자가 주금공과 신탁계약 후 신탁 등기를 통해 살아있는 동안이나 일정기간 동안 금융기관에서 일정 연금을 받는 역목기지론을 말합니다.

이는 국가가 보증하는 금융상품으로써 금융기관은 한국 주금공이 주관하는 것을 믿고 대출방식으로 신청자에게 주택연금을 지급하는 방식으로서 55세 이상 노령인구가 주거안정 및 노후소득에 걱정이 없도록 하는 일종의 복지제도라고 볼 수 있습니다.

신청 방법 및 과정은,

1. 상담/신청 : 우선 담보를 신청하려는 집 소재지의 주금공 지사를 방문하거나 인터넷으로 신청, 혹은 궁금한 것을 물어볼 수 있습니다.
2. 심사 : 신청을 받은 주금공에서 요건을 심사하고 현장 방문 후 조사 및 집의 가격평가를 진행합니다.
3. 보증약정/담보설정 : 공사에서 심사에 통과하면 약정서 작성 후 근저당권을 설정하게 됩니다.
4. 실행 : 이후 금융기관과 대출약정을 진행하면 연금을 수령할 수 있습니다. 

확인사항은 주택연금으로 지급될 금액, 변제시기 및 변제방법에 관한 사항, 소유주택에 대한 저당권 설정 또는 신탁 등기에 관한 사항, 주택연금채권 등의 행사 범위에 관한 사항, 저당권 설정 등의 제한에 관한 사항, 주택연금보증료에 관한 사항이 있습니다.

준비서류는

주택연금 신청서, 주민등록등본(배우자 포함), 주민등록전입세대 열람표, 가족관계증명서(담보주택을 공동으로 소유한 배우자의 가족관계증명서 포함), 담보주택 등기사항증명서, 담보주택 소재지의 토지이용계획확인서, 개인(신용) 정보 수집•이용•조회•제공 동의서(배우자 포함), 행정정보 공동이용 사전동의서가 있습니다.

가입 조건을 보면  나이는 신청자나 배우자가 55세 이상이어야 하며 대한민국 국적이어야 합니다. 그리고 주택은 부부합산 주택 공시가 12억 이하 (23.10월부터 적용 - 기존 9억 이하)이어야 하며 모든 주택 및 주거용 오피스텔도 가능합니다.

거주의무는  신청자나 배우자가 전입 및 거주가 필수이어야 합니다.(주민등록 전입 ) 또한  대상주택은 주택법 제2조 제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔이어야 합니다. 마지막으로, 채무관계자 자격은 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입이 가능합니다.(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 화용하여 가입이 가능합니다.)

주택연금의 종류

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저당권방식은,

1. 담보제공 방법 : 근저당권 설정(가입자)
2. 배우자 승계 : 연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상송인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계합니다.
3. 잔여재산 귀속 : 담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속합니다.
4. 실거주요건 : 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 합니다.
5. 임대차 : 보증금이 있는 임대차는 불가합니다.(보증금 없는 월세만 가능합니다.)
6. 담보취득비용 : 가입자기 부담하되, 지방세특례제한법에 따라 24.12월까지 등록면허세 75%가 감면됩니다.
7. 담보주택 유형 : 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔•주거면적이 50% 이상인 복합용도주택이어야 합니다.

신탁방식은,

1. 담보제공 방법 : 신탁등기(공사)
2. 배우자 승계 : 연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계가 가능합니다.
3. 잔여재산 귀속 : 담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속합니다.
4. 실거주요건 : 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 합니다.
5. 임대차 : 보증금이 있는 임대차가 가능합니다.(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치해야 합니다.)
6. 담보취득비용 : 가입자가 부담하되, 22.12월까지는 공사가 부담합니다.
7. 담보주택 유형 : 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔이어야 합니다. *복합용도주택, 법령 등에 따라 주택소유 자격이 제한된 주택, 임대차보증금이 있는 임대차계약이 3건 이상인 임대목적 주택인 경우 이용제한이 있습니다.

-저당권 방식 : 집 소유자가 집에 대한 소유권을 가지고 주금공은 이에 대해 저당권을 설정합니다.

-신탁 방식 : 집 소유자가 주금공에 집에 대한 소유권을 이전(신탁)하고, 주금공이 우선수익권을 집 소유자에게 담보로 취득하는 방식입니다.

-중요한 차이 :  가입자가 사망하셨을 때 배우자가 연금승계를 위해서는 저당권의 경우 소유권 이전 등기를 해야 하지만 신탁의 경우 이전 없이 자동승계가 됩니다.

 

수령액 계산은 집 소유자의 나이와 집의 종류, 가격, 최저층여부, 지급방식과 월 지급금 유형, 기간 등에 따라 수령액이 상이합니다.

예시로, 부부 중 한 명이 70세이며 3억 원 주택 기준으로 하였을 때에 일반주택과 노인복지주택, 주거목적 오피스텔이 아래와 같이 모두 다른 금액으로 설정이 됩니다. (월 지급금의 경우 주택의 시세나 감정평가액에 따라 상이하게 적용됩니다.)

주택연금 상품종류를 보자면,

종신방식 (평생 동안 매월 연금방식으로 수령은,

1. 정액형 : 매월 동일한 금액을 수령합니다.
2. 초기증액형 : 가입 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 덜 수령합니다.
3. 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령합니다.

확정기간 방식 (일정기간 동안 매월 연금방식으로 수령)은,

가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다.(대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

종식방식과 확정기간 방식에 따라 방식이 다르니 참고하시길 바랍니다.

더 자세하게 계산하는 방법은 위에 주금공 홈페이지에서 예상연금조회를 진행하면 수령액을 정확하게 계산할 수 있습니다.

지급방식을 보자면,

1. 종신 : 인출 한도 설정 없이 평생 매월 연금 형태로 지급됩니다.
2. 종신 혼합 : 인출 한도를 50%로 맞추고 수시로 필요할 때마다 찾아 사용하고 나머지는 평생 매월 연금형태로 지급됩니다.
3. 확정 기간 혼합 : 종신혼합과 비슷하지만 나머지는 일정기간 동안(10~30년) 매월 지급받는 방식으로 가입 연령별로 지급 기간에 차이가 있습니다.
4. 대출 상환 : 집 담보로 받은 금액 중 잔액을 갚는 용도로 한도의 90% 범위 내 일시에 지급받고 나머지는 연금으로 받는 형식입니다.
5. 우대 : 기초연금 수급자(만 65세 이상), 2억 미만 1 주택 소유 시엔 한도 설정 없이 평생 연금형태로 지급됩니다.
6. 우대 혼합 : 위 조건일 때 한도가 45% 범위 내 수시로 찾아 쓰고 나머지는 연금형태로 지급됩니다.

마지막으로,

-주택연금 지킴이 통장은  월 지급금 중에서 최저생계비 185만원까지 입금이 가능한데, 이 금액에 대해서는 어떠한 종류의 압류라도 금지되어 있기 때문에 안정적인 수령이 가능합니다. 또한 처음 가입시에는 초기, 연 보증료와 감정평가수수표, 등록면허세 등 제반 수수료를 지급해야 합니다.)